まえがき
Fintechベンチャーでサーバサイドエンジニアをしている @uncle__ko です
この度、都内に所有していたマンション(居住用)を売却し、戸建て(居住用)を購入しました
かなり大変だったのと色々と知見を得られたのでブログに残しておこうかなと思い、今回この記事を書いてみました
ちなみにエンジニア要素は特にないのですw
*1
なぜ買い換える?
コロナ渦で在宅ワークになり、家にいる時間が増えました
通勤もあまりしなくなり、家で快適に仕事が出来て、プライベートも充実させたいと考えるようになり、都内のマンションより郊外の戸建てに住んだほうが僕や家族のライフスタイルにはあっているかなと思ったのがきっかけです
また、引越すなら娘が小学校に上がる前には引越しておきたいというのもありました
さあ、家探しだ!
要件の整理
間取り
僕の家族構成を説明すると、夫婦+子供1人です
いまのところ子供を増やす予定はありません
僕も妻もITエンジニアでリモートワークなので仕事部屋は欲しいです
ただ、1人1部屋ほしいかと言われると、1年間リモートワークをしてみた感想だと欲しいけど必須ではないという感覚です
また、子供部屋は1部屋ほしいです
まとめると
があれば問題ないということになります
つまり、3LDK以上の建物
ということになります
立地
僕も妻も田舎の出身で、都会より田舎がよいという考えでした
僕は持病の喘息やアトピーもあり、田舎のほうが過ごしやすいというのもあります
また、自然の中で子育する方が子供にもいいのかなという思考をもっていました(人によると思うので、あくまで個人の感覚です)
そして、リモートワークであることもあり都心に住む理由もない
ただ、いつまでもリモートワークとは限りません
最悪、出社になっても通える範囲が理想
さらに僕が海沿いの出身で海が好きなので海の近くならいいな
という思いもありました
まとめると
郊外だけど都心にギリギリ通える範囲がよい
さらに海近だと最高
という立地で探すことにしました
マンションか戸建てか
もともと高い建物より地に足をつけていたいタイプの人間なので低層のマンション or 戸建てがよいと思ってました
また、子供が庭で遊べたほうがいいよなとか考えたり、車が好きで10代の頃から車を所有しているので、出来れば洗車が出来る戸建てがいいかなと思いました
まとめると
戸建てが理想
ということです
まとめ
ここまでをまとめると
3LDK以上の間取りで、ある程度田舎だけど、最悪都心へ通える範囲の海が近い戸建て
ということになります
売却だ!
欲しい物件の要件が整理できても、すでに所有しているマンションを売却しなければ、しがないエンジニアの自分では新しい家を買うことはできません
なので売却からスタートします
住み替えの方法
まず、住み替えるには2通りの方法があります
です
買い先行
そのままですね
先に欲しい物件なり土地を探すなりして買ってしまい、売りを後で行う形です
メリデメは下記
- メリット
- いくら時間を掛けてもいいのでじっくり家探しができる
- 仮住まいがいらない
- デメリット
- 2重ローンを組む可能性が高い
- 売却がかけ足になるので売却金額が安くなりやすい
売り先行
それもそのままです
先に所有している物件を売却してから物件を購入することになります
メリデメは下記
- メリット
- 売却に時間を使えるので買い手との売却額の交渉がしやすい(高値で売れる可能性がある)
- 2重ローンにならないので資金計画は立てやすい
- デメリット
どちらを選択したか?
理想は同時進行で売りと買いを同時に実施したい
また、リスクは最小限で進めたい
という理由で売り先行で実施しました
*2
売却の仲介業者探し
suumoも一括査定で地元の不動産屋と大手の不動産屋と希望してる買い替え先の不動産屋に頼みました
suumo.jp
どこにお願いしたか?
自分は最後まで買いと売りのタイミングを同日に行うことを諦めたくなかったので大手で全国に支店がある大手の不動産屋に仲介をお願いしました
媒介契約
不動産の売却を正式に依頼する際には、不動産仲介会社と媒介契約を締結することが必要になります
売却時の媒介契約とは、宅地建物取引業者が不動産を売却しようとする者との間で締結する契約です
不動産仲介会社は、宅地建物取引業法によって依頼者との媒介契約の締結が義務付けられてます
依頼者が不動産仲介会社にどのようなサービスを受けるのか?、また仲介手数料はいくらか?などを明記することで、仲介時のトラブルを未然に防ぐ目的があります
媒介契約は下記3種類があります
それぞれのメリデメを書いていきます
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は売却活動を1社に任せる契約となります
業務報告義務があったり仲介手数料が絶対もらえるので不動産仲介会社の中での優先度は高くなる傾向にあります
- メリット
- レインズ*3への登録が5営業日以内
- 業務報告義務が1週間に1回以上
- デメリット
- 自分で買主を見つけたとしても仲介手数料は支払わなければならない
- 囲い込みをされる可能性がある
- 売り買いどちらからも仲介手数料を取るために囲い込みを行う悪い不動産会社もいるかもしれないです
専任媒介契約
専属専任媒介契約と同様に、売却活動を1社に任せる契約となります
違いとしては、売り主自ら見つけてきた相手との取引は仲介手数料を払わなくていい点です
ただし、複数社との契約はできません
- メリット
- レインズへの登録が7営業日以内
- 業務報告義務が2週間に1回以上
- デメリット
- 囲い込みをされる可能性がある
- 売り買いどちらからも仲介手数料を取るために囲い込みを行う悪い不動産会社もいるかもしれないです
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の会社に売却活動を依頼できる契約となります
不動産仲介会社の中での優先度は低くなる傾向にあります
競合してがんばってもらえると思いきや、色々と面倒なのと手数料をもらえない可能性があるので、実は優先度を下げられたりします
結局どの媒介契約にしたの?
専属専任媒介契約でお願いしました
理由としては出来るだけ高く売却したかったので専属でお願いしたくて、マンション内に知り合いもいなかったし、不動産購入したい知り合いもいなかったので、専属専任でいいかなって思って契約しました
売却額の設定
持ち主は自分なので好きな額に設定することができます
言ってしまえば購入額の2倍で売りに出しても文句は言われません
とはいえその金額だと誰も購入してはくれないでしょう
周りの相場や、同じマンションの過去の売却額等を考慮しつつ金額を設定していきます
現状、都内のマンション価格は上がり続けていて、自分の所有していたマンションは相場を見ても購入金額より高く売却できそうな感じでした
これはとても運が良かったと思います
ですので指値されることも見越して相場よりも少し高い金額で売りに出しました
売却活動スタート
売りに出して最初の週末には5組の内覧がありました
また、次の週には3組の内覧がありました
その中の1組の方に指値なしで購入いただき2週間で売却が完了することになりました
ただ、この方も買い替えでした
そのため、もし、指値なしで申し込みをしてくれた方に売却する場合は仮住まいを余儀なくされます
とはいえ、指値なしだと利益がある程度見込めるため仮住まいを挟んで売却することにしました
購入だ！
思ったより早く売却が完了してしまい、急いで購入物件を探すことになりました
また、仮住まいを挟まなければいけないので、出来るだけ早く住めることが条件となりました
住宅ローンの事前審査
自分達の収入から予算はある程度把握していましたが借りられなければ買えません
適当な予算にあった物件でネット銀行とメガバンク、地方銀行の事前審査を通しておきました
これにより、思い描いてる予算で自分が物件を探せることがわかるので早めに行っておきました
住宅ローンの金利タイプ
住宅ローンを調べると最初に出てきてみんな悩む金利タイプを書いておきます
それぞれの考えがあるのと、どちらが正解というのもないと思ってるのと、僕はFP(ファイナンシャルプランナー)でもなんでもないので、どちらがいいとかの言及は避けておきます
固定金利はずっと同じ金利
- 全期間固定金利型
- メリット
- 完済までの返済金額が確定しているため、返済計画が立てやすい
- 金利の低い時期に契約すると、最終支払いまで低金利のまま
- デメリット
- 一般的に、変動金利型に比べて金利が高めに設定されている
- 固定金利期間選択型
- 最初の契約時に2年、5年、10年などの期間を選び、その期間の金利を固定するタイプ
- メリット
- 固定金利期間中は返済額が変わる心配がなく、また変動金利型のような未払利息のリスクもない
- デメリット
- 固定期間が終了すると、その時点の金利で金利タイプを選択し直すのでその後の返済額は最初にローンを組んだ時点ではわからない
- 返済開始後の金利の変動によっては将来の返済額が変わる可能性がある
変動金利を選べば金利は定期的に変わる
- メリット
- 金利水準が下がり、ローンに適用される金利も下がると、将来の返済額は少なくなる
- 通常半年ごとに金利が見直されるが金利が大きく上昇した場合でも返済額は通常5年ごとに見直すためすぐに家計に影響することが避けらる
- デメリット
- 金利の変動によって将来の返済額が変わる可能性があり、ローンを組んだ時点では返済総額がいくらになるかはわからない
- 多くの金融機関では半年ごとに金利の見直しが行われるが、元利均等返済の場合は返済額の見直しは5年ごとになっているため金利が上昇すると、返済額のうち金利が占める割合が高くなるので元金があまり減らないということも考えられる
- 金利の上昇度合いによっては、本来支払わなければいけない利息部分の金額が返済額を上回る「未払利息の発生」の危険性がある
伏兵、保育園の転園問題現る
娘は都内の認可保育園に通っています
出来る限り、引越し後も認可保育園に通わせたいです
ただ、ここが苦労したポイントなので諸々まとめていきたいと思います
保育園の入園日
保育園は月の途中からの入園は出来ず、毎月1日に受け入れる方針でした*4
転園申請の提出期限
転園申請を出して、審査を実施し問題がなければ転園ができます
審査は転園も入園も関係なく毎月10日に申請書が役所に届いている人が対象になります
そのことから転園したい月の前月10日には申請書を出しておく必要があります
申請資料
これは自治体によるので自分で調べる必要がありますが、僕の引越し先の自治体では、住民票 or 引越してくることがわかる書類(賃貸借契約書 or 不動産売買契約書)が必要でした
不動産売買契約書については売却ではなく、購入の不動産売買契約書が必要です(売却では引越してくる証拠にはならないので)
保育園に在籍できる条件
保育園に在籍できる条件には
「月の1日に住民票が保育園のある自治体にあること」
というものがあります
総合すると
上記の条件と我が家のスケジュールを総合して考えると
売却の引き渡しが6月半ばであったため6/1には転園したい
6/1に転園するのであれば、5月10日には役所に転園申請資料が到着してなければならない
転園申請資料には住民票 or 引越してくることがわかる書類(賃貸借契約書 or 不動産売買契約書)が必要
5月はGWがあるので4月末には資料の準備が完了している必要がある
ということになります
賃貸契約
4月までに家を買うのはさすがに不可能なので賃貸契約をすることにしました
賃貸契約をすると、6月の引き渡しまではローン返済が続くので家賃とローン返済が2重で請求されます
しかも5月末までは住むこともないです
ここまでしたところで、審査次第では転園できないかもしれません
とはいえ認可保育園に入れるためなら背に腹は代えられないのです
購入活動スタート
保育園の転園問題のスケジュールは見えたので家の購入を進めていきます
このスケジュールでやっていくので僕の中では注文住宅の選択肢は消えて行きました
物件の情報収集
コロナ禍になり、僕のように住まいを見直す世帯が増えたことにより不動産業界はかつてないバブル状態です
建売住宅が土地の段階で買われてくような状態でした
常にsuumoも見ながら生活しつつ、3つくらいの不動産屋に探してもらいました
保育園の転園の承認
このタイミングで転園の承認がおりてすごく安心したのを覚えています
購入物件に出会う
そんな中、6月完成予定の理想的な立地の建売住宅を見つけることができました
しかも、普段は注文住宅を作っている工務店がモデルハウスとして作った建売だったの、で設備も仕様も豪華でおしゃれでした
中々土地も建売も出ない立地だったので即決しました
売買契約
購入の売買契約を行います
重要事項説明等を受けつつたくさんの印鑑を押していきます
売却よりは難しくないです
引越し
ここで賃貸に引越して、保育園に通いはじめました
住宅ローンの本審査
こちらは事前審査で通っていた中で条件が良かった銀行で行いました
ネット銀行がよかったのですが、3ヶ月くらい審査にかかる状況でスケジュールに合わないため地方銀行に出しました
そして無事に審査は通過しました
金銭消費貸借契約
www.athome.co.jp
銀行からお金を借りて物件を買うための契約です
内覧
完成した物件を最終チェックします
ホームインスペクションを入れる方もいるので検討するのもいいと思います
www.jshi.org
個人的には、契約前にホームインスペクションを入れられない日本の不動産購入フローには違和感を覚えます
思想が売り主に寄りすぎてバランスバグってる気がしますね
欧米では契約前にホームインスペクションを実施するのが一般的です
引き渡し
無事、家が引き渡されました!
まとめ
今回、不動産の買い替えを経験してみてかなりハードルが高いなと思いました
特に保育園の転園周りはかなり大変でした
今回は運と入念な準備のおかげで、なんとか無事に買い替えを行うことができました
買い替え期間は何かと有給を使うことも多く、チームメンバーにはご迷惑をお掛けしました
サポートありがとうございました
さすがにもう買い換えることもないだろうとは思いつつ、なかなか出来ない経験かと思うのでいい経験が出来たと思ってます
売却益が出てる関係で今年の確定申告はめんどくさい予感はしますが、忙しい時期は終わったので、のんびりと海の近くの生活を楽しんでいきたいと思います
